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用途地域(建ぺい率、容積率、高さの制限、敷地の最低限度等)

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ページ番号:452-978-592

更新日:2018年4月1日

 用途地域は、各地域の市街地像に沿って、住居、商業、工業などの土地利用の規制と誘導を行う制度で、用途地域ごとに建築できる建築物の用途が制限されています。また、建ぺい率、容積率、高さの最高限度、敷地面積の最低限度などが指定されています。

用途地域の種類および建築物の用途制限

用途地域には、以下の13種類があります。

用途地域の種類
用途地域 趣旨
第一種低層住居専用地域                      低層住宅の良好な環境保護のための地域
第二種低層住居専用地域※ 低層住宅の良好な環境保護を図りつつ、小規模な店舗の立地は認められる地域
田園住居地域※ 農業と調和した低層住宅の良好な環境保護を図りつつ、小規模な店舗の立地は認められる地域
第一種中高層住居専用地域 中高層住宅の良好な環境保護のための地域
第二種中高層住居専用地域※ 中高層住宅の良好な環境保護を図りつつ、一定の利便施設の立地は認められる地域
第一種住居地域 住宅の環境保護を図り、大規模な店舗、事務所の立地が制限される地域
第二種住居地域 住宅の環境保護を図り、大規模な店舗、事務所の立地も認められる地域
準住居地域 道路沿道の業務の利便を図りつつ、これと調和した住宅の環境を保護する地域
近隣商業地域 近隣の住宅地の住民のための店舗、事務所等の利便の増進を図る地域
商業地域 店舗、事務所等の利便の増進を図る地域
準工業地域 環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便の増進を図る地域
工業地域 工業の利便の増進を図る地域
工業専用地域※ 専ら工業の利便の増進を図る地域

練馬区では※印の用途地域の指定はありません。

特別用途地区(特別工業地区)

 特別用途地区は、地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護などを目的として、用途地域を補完するために定める地区です。
 練馬区では、住宅と工場の混在が見られる準工業地域内において、住環境の保護と中小工場の育成を図る必要のある地域を特別工業地区に指定しています。
 特別工業地区では、準工業地域としての規制に加え、練馬区特別工業地区建築条例により、建築物の用途が規制されます。
※平成28年6月23日より、特別工業地区建築条例が改正されました。

建ぺい率

 建ぺい率は、建物の建築面積(概ね1階の面積)の敷地面積に対する割合です。
 練馬区内では30%~80%が指定されています。

容積率

 容積率は、建物の各階の床面積の合計(延べ面積)の敷地面積に対する割合です。
 練馬区内では60%~600%が指定されています。

建物の高さの限度

 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域および田園住居地域では、建築物の高さを10メートルまたは12メートル以下とする必要があります。

敷地面積の最低限度

 新たに土地を分割して建築物を建てる場合の敷地面積の最低限度を用途地域で定めるものです。小規模な敷地が増加することによって、市街地全体に建て詰まりの状態が発生し、日照、通風、防災などの環境が悪化することを防止することが目的です。
 なお、敷地面積の最低限度が指定された平成20年3月7日時点で、既に敷地面積の最低限度に満たない敷地は、指定後に新たに分割をしなければ、建築物の新築や建て替えができます。
 また、道路等の公共施設等の整備により敷地が減少し、最低限度に満たなくなった場合でも、残った土地の全部を一つの敷地として使用すれば、同様に建て替えは可能です。

敷地面積の最低限度の指定数値
指定対象地域 指定数値
建ぺい率30%の地域 110平方メートル
建ぺい率40%の地域 100平方メートル
建ぺい率50%の地域 80平方メートル
建ぺい率60%の地域 75平方メートル
建ぺい率80%の準防火地域 70平方メートル

外壁の後退距離の限度

 第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域および田園住居地域では、外壁の後退距離の限度を定めることができますが、練馬区内で指定はありません。

お問い合わせ

地域地区(用途地域等)の確認

 都市整備部 都市計画課 都市計画窓口
  電話:03-5984-4717(直通)

建築基準法上の取扱いの確認

 都市整備部 建築審査課 建築審査係 電話:03-5984-1299(直通)

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